7 квітня, на одному відомому сайті з'явилася стаття, головним сенсом якої було твердження, що ціни на нерухомість в Україні в найближчі місяці будуть продовжувати своє падіння.
Ця інформація не залишає байдужим ні простих громадян, ні самих операторів ринку. За тисячами приводяться експертами і журналістами тверджень відповіді на запитання «чи впадуть ціни?» Так і не видно. Цілком можливо, що його просто немає. Тому, крім сумнівів про достатність інформації для подібного аналізу, виникає цілком виправданий питання - кому вигідні такі публікації? Давайте подивимося на ситуацію з точки зору здорового глузду. У статті наводиться інформація з посиланням на ТСН: «... стимулом до нового обвалення ціни стане масштабний розпродаж квартир, які знаходяться в заставі, а власники не можуть виплатити кредити банкам».
Начебто бездоганне пояснення не таїть каверзи, але ріелтори в будь-якому місті України можуть сказати, що банки вже близько року ведуть «масштабну розпродаж квартир», яка зовсім далека від достовірно масштабною. Поширення інформації під таким кутом вигідно банкірам, які таким чином заманюють потенційних покупців придбати заставне житло.
«Якщо в 2010 році в країні не стабілізується економіка, і клієнти не почнуть платити за боргами, банки почнуть продавати застави», - заявила представник Українського кредитно-банківського союзу Наталія Зубрицька.
Затвердження пані Зубрицький безперечно. Але банки і так продають застави, тільки не за ринковою ціною. По - перше, при такому продажу вони не особливо орієнтуються на ринкову вартість. При продажу банки намагаються повернути максимальну кількість даних позичальникові грошей. Тому, реальні ціни їх не влаштовують, принаймні, їм комерційно не вигідно падіння цін на заставну нерухомість. Ще одним штрихом до даної картині є та обставина, що якщо застави у банків викуплять колектори, то вони-то точно не тільки повернуть витрачені гроші , але і постараються заробити «по повній». По-друге, дивно, але в Україні значно нижче ніж у Європі рівень неповернень кредитів. Отже, якщо банки і збільшать кількість пропозиції на ринку, то воно не зможе помітно вплинути на рівень цін. Ось тут то й не вистачить їм тією самою «масштабності», а про падіння на третину від існуючих цін годі й мріяти.
Нижче наведено висловлювання члена правління Universal Bank Віталій Шастун, який говорить, що «основний потік відчужень припаде на другу половину нинішнього і 2011 рік. Наприклад, в США після того, як банки викинули на ринок заставне житло, ціни впали на 30%. Так може бути і в Україні, і для цього є всі підстави».
У США може й так, але в Україні падіння цін зумовило не це, а відсутність доступного іпотечного кредитування. Тобто, нинішні ціни - це ціни «чисті» від банківського іпотечного стимулювання. Рівень цін стабільний, саме для цієї стабільності, а не для падіння, є всі підстави.
Зараз тільки попит на нерухомість визначає її ціну, не більше й не менше. Навпаки, як тільки банки почнуть кредитування, хай і не в колишньому масштабі, ціни помітно поповзуть вгору.
Наступним спірним тезою в статті є посилання на статистику «за оцінками видання, на даний момент в Україні число проблемних квартир і будинків наближається до 31 000 - це 12,6% ринку купівлі-продажу нерухомості в 2009 році. По-перше, дорогі журналісти, дозвольте засумніватися в адекватності вашої оцінки ринку нерухомості України. Можу обгрунтовано заявити, що на сьогоднішній день в державних органах статистики немає інформації про кількість реально здійснених операцій (у тому числі і за цінами).
Ріелтерські організації намагаються вирішити цю проблему браку інформації, але марно. Тому, цифри, якими ви оперуєте, можуть бути вельми далекі від дійсності.
По темі статті висловився і експерт Dragon Capital Сергій Зеркалов, який вважає, що ріелтори, «коли їм зручно, лякають ринок або намагаються його розігріти». Шановний р-н Зеркалов, напевно, сказав це з кращих спонукань, в чуйною турботі про користь простих українців. Але є кілька нюансів, не доступних і не зручних інвесторам у сфері нерухомості (читай спекулянтам), які заробляють за принципом «дешевше купив - дорожче продав». По-перше, він (пан Зеркалов) не є ріелтором, тому не розуміє справжнього сенсу ріелтерської послуги. Ріелтор зацікавлений в тому, щоб потреби його клієнта були максимально, і трохи більше, задоволені. Як зазначено в тій же статті, за одним покупцем бігає 100 продавців. Так ось за ним бігає 100 ріелторів! І це нормально. Якість послуг зросте в рази, з ринку підуть непрофесіонали. Залишаться надійні агентства та ріелтори, яким під силу працювати з вимогливими клієнтами, які довірили ріелтору свою нерухомість. По-друге, у світлі вигоди ріелтора, яка полягає у вигоді клієнта купити або продати, йому вигідно здійснення угоди як такої. Тобто, якщо ріелтор говорить, що квартира подорожчала, то йому це диктує продавець, а не він сам встановлює ціну «зі стелі». І найчастіше саме ріелтор допомагає визначити адекватну ринку вартість об'єкта, а не прагне її завищити. Ще одним фактом є те, що ефективно представивши інтереси клієнта на ринку, ріелтор помітно економить на своїй рекламі. У кризу «сарафанне радіо» придбало нове значення. Адже саме вдячний клієнт, а не газети-журнали, здатний гарантовано рекомендувати його новим клієнтам.
Вже в кінці аналізованої мною статті наводиться думка Голови Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова, який прогнозує трохи менше, 25%-не здешевлення вторинного ринку житла м.Києва за підсумками 2010 року. Це висловлювання не підлягає коментуванню з етичних міркувань.
На закінчення своїх міркувань загострю увагу читачів на деякі цікаві, на мій погляд, думки.
Для більшості громадян України їх нерухомість є не тільки житлом, а значним капіталом. Видіння нерухомості з цього боку не вистачає багатьом ріелторам. Безодня у співвідношенні ціни до якості більшості української нерухомості очевидна. Саме тут криється проблема і ціни і попиту.
До того ж, на неослабний попит впливають демографічні фактори. Люди, в основному молодь, мігрують з сіл до великих міст, де є можливість вчитися і заробляти. До них приєднується міграція з регіону в регіон. Приміром, до Харкова приїжджає і залишається величезна кількість вихідців з Донбасу та інших регіонів. Люди їдуть жити туди, де легше будувати своє життя. Автор статті сам наводить приклад, що в лютому 2009 року рівень цін на вторинне житло в Закарпатті в доларовому еквіваленті вже знизився на 20%. У Харкові ж за січень-березень 2010 ціни зросли на 10%, а це в грошовому еквіваленті значно більше закарпатських 20%. Така міграція гарантує неослабний попит. Висновок простий - дешевого житла не буде!
Ще одним фактором є те, що в Україні будується надто мало житла. Новобудови і раніше не покривали попит, а в кризу, коли будівельна галузь у занепаді, дефіцит житла неминучий. Де взяти житло? Ось питання, яке нам ще відгукнеться в найближчому майбутньому. У загальному і вцілому, коливання цін на нерухомість пов'язане з багатьма факторами. Тільки їх одномоментна дія викличе коливання цінової ситуації і навпаки щодо стабілізації ринку нерухомості. А до міркувань експертів і журналістів слід ставитися з неабиякою часткою скепсису і покладатися на власний розум. Не забуваючи задавати просте запитання: «Кому це вигідно?».
