18 червня 2010 просторий конференц-зал Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва був заповнений практично повністю.
І це зрозуміло. Круглий стіл «Шлях до сталого ринку нерухомості України» за участю представників Європейської економічної комісії ООН і міжнародної федерації нерухомості FIABCI, який там проходив, подія далеко не рядова.
І справа навіть не в тому, що в Україну зі своїми рекомендаціями приїхали керівники та провідні фахівці авторитетних міжнародних організацій. Справа в тому, що всіх учасників круглого столу (а серед них були високопоставлені державні чиновники, керівники ріелторських та будівельних організацій, оцінювачі, інші фахівці) об'єднало спільне прагнення з мінімальними втратами вийти з економічної кризи.
Економічна криза - він у всьому світі криза. Серед найбільш уразливих галузей опинилися будівництво та ринки нерухомості. У багатьох країнах вони потягнули вниз банківську систему і всю економіку в цілому.
Звідси природне бажання обговорити проблеми, вислухати та сприйняти ідеї, спільними зусиллями знайти ефективні шляхи виведення з кризи цих галузей.
Подібні завдання по самій своїй суті комплексні. Вимагають проведення значних реформ, у тому числі, і в законодавчій сфері. У період кризи подібні реформи здійснювати, як правило, набагато простіше: і політики, і чиновники, і суспільство, і підприємці розуміють, що потрібно багато що змінювати.
Обговорення того, що саме і як потрібно змінювати, і був присвячений цей круглий стіл.
На початку роботи круглого столу були презентовані «Принципи та рекомендації для розвитку сектору нерухомості країни». Вони були розроблені Консультативної групою по ринку нерухомості Європейської економічної комісії ООН за участю і підтримки FIABCI.
Основним доповідачем з цього питання був президент FIABCI Енріко Компаньолі.
В основу представленої концепції лягли 10 принципів:
Принцип 1 - Інтегрована законодавча основа
Повинна бути створена інтегрована законодавча система на національному рівні, яка повинна бути приведена у відповідність з існуючими регіональними та міжнародними нормами в секторі нерухомості. Повинні бути встановлені основи технічних посилань з метою забезпечення застосування правил з метою забезпечення належного функціонування ринку нерухомості. Крім того, повинні бути в наявності на національному рівні законодавчі основи по землі і землекористування.
Принцип 2 - Ефективний земельну регістр і кадастр
Рівень безпеки проведення угод з нерухомістю повинен бути підвищений за рахунок ідентифікації і захисту прав власності через установу ефективної системи реєстрації, каталогізації, класифікації та регулярного оновлення даних по об'єктах нерухомості, заснованих на оновлюваних земельних регістрах і кадастрових записах.
Принцип 3 - Ефективність послуг
Ефективний і транспарентний (прозорий) ринок нерухомості повинен відповідати правовим і добровільним правилами, міжнародним стандартам, етичним нормам і передовій практиці.
Принцип 4 - Передумови для розвитку надійних ринків нерухомості
Добре розвинений сектор нерухомості сприяє перетворенню невикористовуваних або недостатньо використовуваних ресурсів у продуктивний капітал і тим самим збільшує можливості в галузі зайнятості і веде до скорочення бідності.
Принцип 5 - Добре управління
Урядам необхідно розробити інтегровані стратегії з прийняття рішень. Ці стратегії повинні грунтуватися на чітких фінансових та інвестиційних правилах з тим, щоб забезпечити створення солідного комерційного клімату і більш стабільного ринку нерухомості.
Принцип 6 - Стійкий фінансування
Доступ до кредитів і іпотеці, а також мікрофінансування осіб з низькими доходами є найважливішими елементами здорового ринку нерухомості.
Принцип 7 - Транспарентність і передові фінансові продукти
Транспарентність і належна оцінка активів нерухомості, що використовуються в якості забезпечення для передових фінансових продуктів, може призвести до соціальних і економічних вигод і знизити ймовірність майбутніх фінансових криз.
Принцип 8 - Оцінка майна
Повинні заохочуватися критерії оцінки нерухомості, засновані на загальновизнаних стандартах оцінки, так як вони є основними для реалізації угод купівлі-продажу, для отримання доступу до кредитів і для застосування справедливого оподаткування.
Принцип 9 - Соціальне житло
Соціальне житло повинне розглядатися як невід'ємна частина ринку нерухомості, як засіб стимулювання економічного зростання, розвитку міст, скорочення тиску в області житла, і як один з варіантів політики, спрямованої на вирішення проблеми несанкціонованих поселень.
Принцип 10 - Навчання і нарощування потенціалу
Для того щоб гарантувати ефективний ринок нерухомості з високою якістю професійних послуг та будівельної продукції, інвестиції на регулярній основі повинні здійснюватися в навчальні заходи, підвищення кваліфікації та безперервне професійне розвиток для всіх тих, хто, в тих чи інших функціях, залучений в ланцюжок створення ресурсів у області житла.
Кожен з цих принципів обгрунтований і представлений у вигляді конкретних положень, по суті, є рекомендаціями для всіх гілок влади, політиків, підприємців та всіх учасників ринку.
Усього в даній концепції 96 положень / рекомендацій. І практично всі вони актуальні для вітчизняного ринку нерухомості.
Співдоповідач, голова консультаційної групи по ринку нерухомості Європейської економічної комісії ООН Вольфганг Амман, зробив наголос на загальнодоступному житло. Говорив про необхідність вироблення відповідної політичної філософії, формування соціально-орієнтованого мислення у громадян і представників влади. Привів діаграми, що показують, що в європейських країнах зовсім різні пропорції між власниками і орендарями житла. Рекомендував європейським країнам зробити акцент на загальнодоступній оренду житла. Як позитивний приклад, навів програми загальнодоступній оренди житла в Чорногорії, де соціально незахищені верстви населення можуть орендувати житло за ставкою порядку 2,5-3 євро за квадратний метр. На мій погляд, шановний експерт вільно або мимоволі зупинився лише на плюсах різкого здешевлення оренди соціального житла, загубивши при цьому мінуси (в тому числі, зростання утриманські настрої у суспільстві і потоки міграції в європейські країни представників інших народів і культур).
На жаль, програма круглого столу була дуже насичена, і питання шановним міжнародним експертам поставити не вдалося.
Уважно заслухавши (і / або прочитавши роздану російською мовою) презентацію, учасники круглого столу перейшли до реалій вітчизняного ринку нерухомості.
Всі розуміли, що рекомендації європейських експертів - це лише рекомендації. Важливо їх практичне втілення. А це завжди набагато складніше. І практично повністю лежить на владі і громадянах України.
Обговорення вітчизняних реалій було досить чесним. І зайняло майже три години. При цьому практично всі виступи були по справі. Відчувалося, що наболіло у багатьох, бо переливання з пустого в порожнє практично не було. А ось критика звучала практично в кожному виступі.
Критикували низький рівень підготовки ріелторів; непрофесіоналізм та корумпованість чиновників; протистояння політиків, які своїми діями суттєво погіршують не тільки імідж України, але й інвестиційний клімат у країні. Дісталося і Мін'юсту за ігнорування вимог опублікувати статистику угод купівлі-продажу нерухомості.
З жорсткою критикою і самокритикою виступив виконавчий директор Будівельної палати України Василь Кравченко. За його словами, фінансово-економічна криза найболючіше вдарила по будівельній галузі. Саме там найбільший спад. І цей спад наростає. Зараз житла в Україні здається все менше і менше. Не допоміг і прийнятий в кінці 2009 року спрощений порядок державної реєстрації самобудів. Згідно з новими правилами, останнім часом офіційно були введені в експлуатацію будинки, побудовані багато років тому без відповідних дозволів. Але і при цьому кількість зданого житла продовжує знижуватися.
І особливо погано те, що різко скоротилися роботи по створенню заділу на майбутнє. Зараз на такі роботи витрачається всього 6% коштів. Якщо терміново не вжити відповідних заходів, то через рік-два будівельна галузь фактично стане.
Земельні ділянки будівельники можуть придбати у держави або у місцевих органів влади на тендерах, але правил проведення тендерів поки немає. Залишається купувати землю на вторинному ринку, а там ціни у великих містах зашкалюють. Доступне житло на такій землі не побудуєш.
У положенні, що створилося є чимала вина і самих будівельників. За словами Василя Кравченка, до кризи київські забудовники неохоче бралися за об'єкти, які не могли дати 100% прибутку. Тепер вони раді та 5% прибутку, але потенційні інвестори вже не довіряють забудовникам і неохоче вкладають гроші на початкових стадіях будівництва.
Не оминула критика і прийняту в Україні складну багатоступеневу систему погоджень і видачі дозволів.
Яскравий приклад безвідповідальності та надмірної бюрократизації цієї систем привів президент Союзу фахівців нерухомості України Олександр Рубанов. Він уже півтора року намагається отримати дозвіл побудувати на своїй дачній ділянці трансформаторну будку розміром два на два метри. На самому початку чиновники порадили йому звернутися в якусь контору, де за помірну плату протягом півтора місяців всі документи оформлять і будку збудують. Але Олександр Рубанов вирішив, що його знання і життєвий досвід дозволять обійтися без посередників. В результаті листування і узгодження вже склали грубезний том (в якому багато хто довідки коштують чималих грошей), а дозволу все ще немає. І тепер він воює з бюрократами з принципу та спортивної злості. А адже він людина досить відомий, напевно має чималі зв'язками. Яке ж воювати з бюрократами самому звичайному громадянинові!? Куди дешевше і простіше заплатити конторі, «дружащей» з конкретними чиновниками, та отримати необхідні дозволи ...
Цей конкретний випадок зацікавив керівництво Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва, І треба думати, що як приклад увійде до відповідних документів та обгрунтування готуються нормативних актів.
Були на круглому столі і дискусії між прихильниками і противниками створення саморегульованих громадських організацій (ріелторів, оцінювачів, криза-менеджерів). При цьому прихильники створення подібних організацій чисельно переважали.
В окремих виступах звучали конкретні пропозиції щодо вдосконалення нормативної бази. Зокрема, прозвучали пропозиції зобов'язати Мін'юст регулярно публікувати статистичні матеріали, пов'язані з ринку нерухомості. Були пропозиції щодо регламентації ріелторської діяльності, створення державної системи навчання ріелторів, організації будівництва доступного житла.
Очевидно, деякі з пропозицій увійдуть в підсумкові документи круглого столу. Інші будуть аналізуватися і допрацьовуватися спеціальною робочою групою, яку вирішено створити з метою підготовки відповідних нормативних актів (в тому числі, що враховують рекомендації європейських фахівців).
Що з усього цього вийде - подивимося.
Будемо сподіватися, що прагнення подолати кризу дасть додаткові імпульси для вдосконалення нормативної бази, створення сприятливого клімату для розвитку цивілізованого ринку нерухомості.
