FAIL (the browser should render some flash content, not this).
Нерухомість Івано-Франківська

Пошук квартир
Вулиця

Кількість кімнат
Від До

Ціна, $
Від До


Кредитний калькулятор
Курс валют

Курси валют

Курси валют


Терміново продається особняк на околиці м.Івано-Франківська,в затишній та інфраструктурно розвинутій частині с.Крихівці. Загальна площа 302м2...

Дізнатись більше >>
Терміново продається 3 к.квартира, вул. Л.Українки-Галицька (Пасічна), здана новобудова...

Дізнатись більше >>
Продається напівособняк Пасічна (Угринів), заг.площа 110м2, +50м2 мансарда, площа землі 3сотих...

Дізнатись більше >>
Оренда комерційного приміщення по вул.Степана Бандери (виставкова зала 257м2...

Дізнатись більше >>
Продається земельна ділянка в смт.Рожнятів, поблизу об'їздної, поруч ліс,озеро...

Дізнатись більше >>
Здається в Оренду 3к.кв. по вул.Чорновола, навпроти парку Шевченка...

Дізнатись більше >>
Продається земельна ділянка під будівництво в с.Клузів (тролейбусне депо, 6км від центру м.Івано-Франківська)

Дізнатись більше >>

Новини

Як правильно купити квартиру в новобудові

На первинному ринку нерухомості можуть змінюватися ціни, можуть змінюватися гравці, але стабільними залишаються ризики з якими стикаються потенційні покупці.

Забудовник може легко задекларувати будівництво десятиповерхового будинку, а будувати двадцятиповерховий.

Відсутній загальний реєстр в якому можна було б подивитися (як, наприклад, у випадку з покупкою вторинного житла) скільки квартир, що будуються існує в Україні.

Це лише деякі приклади.

Про ризики

Верховний Суд України від 18 листопада 2015 р. розглянув справу № 6-1858цс15 про визнання права власності на квартиру придбану за договором купівлі-продажу майнових прав на об’єкт нерухомості.

Позивач (фізична особа) уклав із забудовником договір на покупку квартири в споруджуваному будинку і повністю оплатив її вартість.

Як виявилося після введення будинку в експлуатацію, позивач не може отримати свою квартиру, адже житло було продано знову, і в цей раз вже юридичній особі.

Верховний Суд виніс рішення на користь юридичної особи, яка купила квартиру більш законним способом. Іншими словами, якщо ви купуєте квартиру в споруджуваному будинку за договором купівлі-продажу майнових прав, у вас немає ніяких гарантій на отримання цього житла у власність.

Але що може зробити потенційний покупець, щоб мінімізувати існуючі ризики? Насправді, не так вже й багато. Візьмемо, наприклад, дозвільну документацію, якою прийнято цікавитися при ухваленні рішення про покупку нерухомості, що будується.

На перший погляд, все повинно бути просто: є дозвіл – будують, немає дозволу – не будують. Але в реальності все більш заплутано. Так частина забудовників можуть просто не мати відповідних документів або мати “не ті” документи, або ж документи з простроченим терміном дії.

Бувають ситуації, коли менеджери компаній не показують клієнтам дозвільну документацію, або, наприклад, дають копії дозвільних документів, але не передають на руки інвестиційний договір.

Варіантів багато, але в цілому забудовників, готових презентувати всі необхідні документи, можна перерахувати по пальцях.

Договір із секретом

Потенційні покупці житла на “первинці” укладають інвестиційний договір, маючи обмежений набір інформації. Практично неможливо дізнатися про фінансовий стан девелопера (виняток хіба що схема випуску цільових облігацій), інвестиційні гарантії відсутні, крім того, не функціонує механізм страхування ризиків.

Укладаючи інвестиційний договір, ви купуєте не нерухомість, а всього лише майнові права, іншим словами, ви платите тільки за право купити.

Договір купівлі-продажу майнових прав не регулюється спеціальними законами.

Таким чином, виникають ситуації, коли в офісі продавця на одні і ті ж квадратні метри може претендувати кілька бажаючих, які ці метри оплатили.

Секрет подвійних продажів

Яким же чином можна продати квартиру кілька разів? На вторинному ринку такої ситуації дуже легко уникнути. У цьому випадку продавець і покупець зустрічаються у нотаріуса, який перевіряє нерухомість на предмет арештів та інших обтяжень. Ці дані він отримує з відповідного реєстру, де і зазначає необхідну інформацію.

Коли інвестор купує квартиру в новобудові, він купує всього лише майнові права на отримання цієї квартири в майбутньому. Таким чином, немає ні нотаріуса, ні держреєстратора, ні реєстру, ні квартири, а факт покупки квартири ніде не зазначається, крім як в обліковій табличці девелопера.

Гарантувати, що квартира продана тільки один раз, може лише продавець.

Деякі забудовники запевняють інвестиційні договори нотаріально, але це не змінює ситуацію в цілому, адже, по суті здійснюється тільки реєстрація передачі грошей.

У той же час, нотаріус не може вплинути, скажімо, на зміну нумерації квартир, що будуються або вилучення їх з продажів.

Таким чином, для наведеного вище випадку ВСУ прийняв рішення на користь способу покупки, який передбачений спеціальним законом.

Цікаво відзначити, що всі попередні суди мали зворотну думку. Тут потрібно зробити короткий відступ про способи інвестування в будівництво житла в Україні.

Про способи інвестування

Законодавче регулювання інвестицій в нерухомість змінювалося з часом.

Наприклад, до 2005 року укладався договір пайової участі, але історія з “Еліта-центром” посприяла тому, що способи залучення грошей у громадян обмежили трьома варіантами: фонди фінансування будівництва, випуск цільових облігацій або використання інститутів спільного інвестування (стаття 4 Закону “Про інвестиційну діяльність”).

У той же час в Цивільному кодексі залишилися норми, що описують можливість відчуження майнових прав на новостворене і неготове житло.

Таким чином, склалася ситуація, при якій частина забудовників воліє використовувати норми прямих законів, а інші – норми Цивільного кодексу.

Як наслідок, виникла велика кількість комбінацій договорів. Завдяки ДКЦПФР зникло багато “імпровізованих” схем з цінними паперами, але в той же час до цих пір існують схеми за рамками контролю відомства.

Так донині існують договори купівлі-продажу майнових прав в самих непередбачуваних версіях, а також абсолютно неприйнятні з юридичної точки зору попередні договори.

Частина забудовників, не особливо переживаючи про законодавчі обмеження, так свої договори і називають – “інвестиційний договір”. Не рідкість ситуації, коли в одному і тому ж житловому комплексі квартири продаються різними способами і не один раз.

Хто власник

За яким принципом продавець майнових прав або суд, як в описаному вище випадку, вибирають, кому дістанеться квартира? Відповідь наступна: покупець-“щасливчик” уклав договір бронювання квартири і придбав необхідну кількість цільових облігацій.

Договір бронювання – це юридична імпровізація, яка не передбачена ні законами, ні кодексами, в той же час покупка цільових облігацій чітко визначається Законом “Про інвестиційну діяльність”.

Покупець-“невдаха” уклав договір купівлі-продажу майнових прав, який передбачений Цивільним кодексом, але не вказаний в законах прямої дії. Таким чином, ВСУ не складно було вибрати “переможця”.

Тут слід згадати, що в Україні не здійснюється державний контроль за інвестиціями, всі спірні ситуації вирішуються в суді. У свою чергу суди щоразу можуть по-новому трактувати ті чи інші випадки, залишаючи остаточне рішення на розсуд Верховного Суду.

В описаній на початку матеріалу ситуації всі суди, крім ВСУ, прийняли рішення на користь особи, яка виконала всі свої зобов’язання за договором купівлі-продажу майнових прав.

Рішення мотивувалося статтею 7 Закону “Про інвестиційну діяльність”, а саме пунктом 5, який говорить, що позивач “має право володіти, користуватися і розпоряджатися об’єктами та результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів України”.

Суд першої інстанції, а слідом за ним і вищі суди, розцінили слова “право володіти” як підтвердження прав власності на предмет спору.

Однак судді Верховного Суду, ознайомившись з іншими статтями того ж Закону, а також нормами Цивільного Кодексу України, побачили, що позивач виконав всі умови для того, щоб вимагати право власності, але, тим не менш, власником вважатися не може. Чому?

По-перше, порядок оформлення права власності врегульовано спеціальними законами “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” та “Про інвестиційну діяльність”. Купівля-продаж майнових прав там не фігурує.

По-друге, за змістом договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на придбання права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Таким чином, раз у позивача не виникло прав власності, то він не може оскаржувати квартиру, як свою власність.

По-третє, судовим рішенням не можна захистити своє право власності на новостворене майно, тому що це не передбачено Цивільним кодексом. Це означає, що права власності на квартири в новобудовах, визнані в судовому порядку, є недійсними.

На жаль, в Україні не забезпечена прозорість первинного ринку. Хоча в Києві і ведеться моніторинг ринку новобудов, всі дії влади, як правило, обмежуються тільки філософською констатацією порушень.

Можна говорити, що більш “правильно” купити квартиру в споруджуваному будинку – це здійснити покупку за допомогою цільових облігацій, ФФБ або пайових фондів.

Однак слід пам’ятати, що і в цих випадках інвестор не застрахований від подвійних продажів і подвійних застав, так як відсутній єдиний реєстр споруджуваних квартир і правила їх реєстрації.

Ще однією небезпекою є права власності на новозбудовані квартири, отримані за допомогою рішення суду, так як вони можуть бути визнані недійсними. В Україні немає прецедентного права, тому в кожній новій ситуації може бути прийнято інше рішення.

В’ячеслав Савченко

За матеріалами Економічна Правда

Дата додаваня: 2016-02-23
Джерело: http://news.finance.ua/ua/news/-/370157/yak-pravylno-kupyty-kvartyru-v-novobudovi


Нерухомість Івано-Франківська

Квартири (46)
Особняки (5)
Комерційна нерухомість (15)
Земля та дачі (6)



Останні новини

2016-10-18

2016-04-21

2016-04-19

2016-04-18

2016-04-10

2016-04-06

2016-04-04

2016-04-02

2016-03-30

2016-03-30

Архів новин   RSS

ДОГОВІР про Правила агентської діяльності з нерухомістю


ДОГОВІР ПРО СПІВРОБІТНИЦТВО ТА ОРГАНІЗАЦІЄЮ ВЗАЄМОВІДНОСИН З м.ЛЬВІВ

Завантажити договір

НАШІ ПАРТНЕРИ

Українська гільдія ріелтерів
Конкурентні переваги
Продається комерційне приміщення площею 320м2, по вул.Чорновола (кільце), 1 поверх, підійде для офісного центру, медичного, навчального, розважального закладу...

Дізнатись більше >>
Продається 2кім. квартира по вул.Вовчинецька,112, н/б (заселенна), площею – 62м2, 10/11пов., підігрів підлоги, електророзводка...

Дізнатись більше >>
ОРЕНДА приміщення в офісному центрі "Комфорт", площею 24м2, 3 поверх біля піонерського парку, вул.Крайківського...

Дізнатись більше >>
Украина онлайн Недвижимость 5000 МИР НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ. Рейтинг сайтов. Доска объявлений. Рассылка объявления в агентства недвижимости Киева и Украины